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房地产税收制度研究——基于市场价值体系下个人住房税收制度的安排
添加时间: 2019-4-15 14:25:22 来源: 作者: 点击数:795

二、课题论证(与活页同)

1本课题国内外研究现状述评及研究意义。2.研究的主要内容、基本思路和方法、重点难点、主要观点及创新之处。3前期相关研究成果和主要参考文献。限4000字以内。

一、本课题国内外研究现状述评及研究意义

(一)本课题国内外研究现状述评

由于制度约束、社会文化和起点的差异,转型国家和发展中国家在选择从以面积为基础的房地产税制向以市场价值为基础的现代化税制过渡过程中,面临着政治、人才、管理技术和成本的巨大挑战( Jane Malme and Joan M. Youngman, 2001William MaCluskey, Richard Almy, and Alena Rohlickova1998),转型的制度安排,应充分尊重各国的历史条件(Bird, Richard M., Robert D. Ebel, and Christine I. Wallich, 1996W. Jan Brzeski2003),在坚持市场化改革目标的同时,发挥地方政府贴近辖区居民而具有的优势,在财政联邦制分权的框架下,通过公共选择来确定改革方案(Roy W. BahlJohannes F. Linn1992Dillinger, William1991Roy Kelly2000)。中央政府进行改革的政治意愿也是至关重要的(Andy Anstett2005)。由于选民的巨大影响,通常对住宅的房地产税收负担要远低于工商业的水平,税收优惠、税率控制及对累进性的限制也成为各国的经常选项(Bird M. R. and Slack E.,2002

我国现行的现行房地产税收体系,是由中华人民共和国成立以来不同历史时期颁布的相关法规、政策和执行条例所共同形成的,在增加地方财政收入、调节经济运行和发挥分税制作用等方面,曾经起到了积极的作用。随着我国社会经济的快速发展和改革开放的逐步推进,这套房地产税制已越来越明显地不能适应形势发展的需要,呈现出若干亟待解决的问题。由于个人住房是房地产的重要组成部分,因此从国外的情况看,对个人房地产课税是房地产税的主要来源。在我国,从20世纪90年代末期至今,制度变迁导致城市居民财产迅速增长,尤其是住房制度市场化改革使得居民家庭的住房迅速转化为家庭财产,房产在个人财产中的比重迅速增加,根据国家统计局的调查,房产占我国城市居民家庭财产的 47.9%,位居第一。1994年的税制改革并没有涉及到建立符合公共财政要求的个人住房税收制度问题。在某种意义上,回避或缺失这部分巨量资产的税收改革,整个房地产税制就不能实现现代化转型。目前个人房地产的保有环节所涉及的税种主要集中在房产税(城市房地产税)、城镇土地使用税和耕地占用税。以上税种存在以下的问题:(1)城乡税制差异;(2)内外税制差异;(3)个人房产用途税制差异;(4)个人房地产增值收益与固有计税依据的税制差异。中国房地产税制存在的诸多缺陷及其负面影响,近年来获得了广泛关注和研究(孙刚,1997)。改革的目标包括建立稳固的地方财政收入体制(韦志超、易纲,2006米建国、庞凤喜,2004)、提高土地利用效率(陈淮,2005)和财税体制的公平与效率(吴俊培,2006)等方面。房地产税费改革与地方政府职能转变的关系受到重视(贾康,2006)。新税种与居民实际负担能力问题、能否成为地方政府的主体税种等问题也有相关讨论(安体富、王海勇,2005)。周雅珍(2002)对个人自用住宅征收房产税的可行性进行了研究。税收优惠政策的设计是个人住房税制改革成功的关键,温来成(2007)从国际比较的角度进行了借鉴。陈瑶和章冬斌(2005)借鉴香港的做法,提出了我国应纳税额的计算公式。杨斌教授主持的国家自然基金资助项目(70173010)和教育部人文社会科学“十五”规划项目(01JB790040)通过对财产课税税制要素和课税依据的国际比较,系统地评介了市场价值体系下的财产税税制特点(漆亮亮,2003),钟伟、冯维江(2004)也进行了类似比较分析。清华大学经济管理学院中国与世界经济研究中心(2004)提出我国建立以总价值为中心,法定税率非常低的财产税制。针对现行个人住房税制存在的问题并结合国外经验,有关专家提出了以下改革思路:(1对现有个人房地产保有环节税制的征税范围进行规范与统一(胡怡建,2004;(2)对个人房地产的计税方法进行改革(樊丽明、李文,2004;(3)重视并解决新的个人住房税收与原有房地产税制的衔接问题(陈志勇、姚林,2007钟晓敏和叶宁(2005)甚至对浙江省房地产税的转型规模与后果进行了测算。高培勇(2007)对我国“‘十一五’期间新一轮税制改革(其中包括房地产税制改革)的主要内容作出了展望。国务院发展研究中心与美国林肯土地政策研究院进行合作研究,在政策层面上做出了系统设计(谢伏瞻、隆国强、丁成日等,2006)。史耀斌(2006)对我国开展评估征税面临的六大挑战进行了阐述。倪红曰和赵阳(2007)、北京大学中国经济研究中心宏观组(2007)、易宪容(2007)、岳树民(2005)和刘桓(2004)等则对改革的宏观影响进行了评估。改革的时机也受到关注(夏杰长,2005)。龚刚敏(2005)使用李嘉图等价原理、王海勇(2004)使用一般均衡分析方法、邵锋(2005)使用城市经济学、况伟大(2004)使用投入产出模型分别对房地产税与房地产价格和消费的关系进行了研究。徐箐在白重恩教授和林恩博士(Johannes F. Linn)指导下的论文(2005)就我国土地管理制度与财产税的关系进行了深入探讨。谢群松(2001)较早地指出了财政分权决定了中国房地产税改革的前景。

文献检索结果显示,国内专门对我国个人住房税收制度向市场价值体系过渡的系统研究很少。至于像本课题所拟定的目标,在比较分析世界各国经验,深入分析造成我国住房税收制度现存问题的制度环境,针对“十一五”规划关于稳步推进物业税改革所面临的挑战,通过理论创新、政策研究创新、研究方法综合创新,最后完成《房地产税收制度研究——基于市场价值体系下个人住房税收制度的安排》的研究报告,这样的研究在国内是少见的。本项目将围绕基于市场价值体系下个人住房税收制度安排展开。

(二)本课题的研究意义

1、根据征税对象范围划分,最具爆炸性社会影响的部分是政府对个人住宅的税收政策设计。由于公众的高度敏感性和现行制度下利益博弈的复杂性,寻求一条风险较小的转型路径,是目前中央政府和社会各界期待专家在研究上取得突破的课题。本课题将深入研究改革的可接受性与个人房地产税制转型的社会成本最小化问题。

2、本课题的研究为我国目前模拟评估征税试点地区出现的问题进行深入诊断,为下一步推进提供建议。

3、为我国将来对个人住房评估征税进行立法的前期研究准备。

4、为改革完善我国财政税收体制、土地管理制度和推动地方民主财政的建设提供研究支持。

二、本课题研究的主要内容、基本思路和方法、重点难点、主要观点及创新之处

(一)本课题研究的主要内容

1、本课题的主要内容

本课题将依据党的十六届三中全会关于建立统一规范物业税的指导原则和十一五规划中稳步推进物业税改革的战略安排,研究我国建立现代化的个人住房(保有环节)税制的构建问题。

本课题研究的主要内容,可用如下框图表示:

(二)本课题研究的基本思路和方法

1、本课题研究的基本思路    本课题研究的基本思路可用如下框图表示:

2、本课题研究方法

(1)国际比较法。主要应用于税制要素和税收征管方面进行比较借鉴。

(2)评税试点实地调查法。我国已在北京等十多个省市进行了房地产模拟评税试点,取得了大量基础信息。本课题的调研主要围绕模拟试点中出现的困难和问题有针对性地进行对策分析。

(3)指标分析法。

在一定经济发展水平(水平)下,房地产税市场发展比率=征收率×税率×评估率×免征率

 ,其中: =房地产税收;==房地产税负=应税评估价值=应税市场价值;=完全市场价值。

(4)政治决策的成本—收益方法。根据财政联邦主义、公共选择理论和博弈论的分析框架,对我国个人住房税收制度构建的路径进行分析并进行激励相容的税收机制设计。

(5)一般均衡分析方法。使用一般均衡方法,评估开征保有环节的住宅房地产税对房地产市场和资本市场可能造成的影响。

(6)数理模型方法。

(1)计税基本模型

,其中: ——房地产的应纳税额,——土地价格,——土地改良净值;——地方因素系数,房屋维护与修理扣除比例——20%,

土地税率,土地改良税率。一般地,

(2)税率期间模型

理想的当前税率为固定比率税率 ,其中,为地方政府当前年度确认的固定比例房地产税税率;为以前年度来源于房地产税的收入;为以前年度应税房地产的价值; 为评估房地产价值的增加。

(3)评估比率与税率的联系模型

,其中,为当前年度房地产税收入;为以前年度房地产税税率;为以前年度应税房地产价值;为评估房地产价值的增加。

(4)评估比率差异性的计量分析模型

,其中, =样本中房地产的数量;=房地产的评估值/交易价格()比率;=辖区内比率的中间值。是差异系数,反映了偏离中间值的百分比。对某一省份、省份的一部分或某一城市的数据进行横向分析得出关于影响数值因素的模型。模型表达为:   其中,=经济因素矩阵;=住房因素矩阵;=个体评估者特征矩阵;=税务辖区中机构活动的特征。

(三)本课题研究的重点难点

1、本课题研究的重点

(1)社会公众(纳税人)的接受程度。主要从对个人住房评估征税的透明度、地方政府使用税款的可问责性、税收优惠待遇设计的公平性、税收救济的合理性、对房地产和资本市场的影响、对居民可支配收入和消费行为的影响等方面展开研究。

(2)地方政府的激励机制。个人房屋评估征税的成功运行需要以市场导向的财政联邦制为基础。1994年税制改革基本解决了资源在地区间的流动问题,但在政府间财政关系方面无法满足财政联邦制的标准,包括:预算制度依然高度中央集权,中央与地方财权与事权划分不合理,中央政府在处理政府间财政关系上的“承诺可靠性”不足,地方政府的软预算约束。上述财政体制所形成的利益格局使得地方政府对个人住房评估征税的动机不足。对个人住房评估征税是解决省以下政府无税可分困境的必然选择,但这并不意味着由原财税体制所形成的利益格局应长期维持不变,相反,应利用开征新税作为改革现有体制缺陷的契机,推出配套改革方案,形成地方政府的激励相容机制。

(3)市场价值体系下的税制要素设计。设计以市场价值体系为目标的个人住房税收制度,包括纳税对象、纳税人、计税依据和评税方法、征税范围、税率、税收优惠等。

4)地区间税制设计的统一性与差异性的协调机制。主要解决税制安排在市场化导向下的统一性(长期)与各地差异处理(短期)的矛盾问题。

5)改革的战略与社会风险控制。包括改革的时机选择、改革受阻后的政策调整范围与程序。

(6)评估征税的相关基础建设。在政治条件具备后,税收征管是决定改革成败的关键。评税机构、评估征税的标准、房地产税信息平台和部门间有效合作机制的框架的建立,征管流程、上诉处理和税收救济等配套改革措施。

2、本课题研究的难点

(1)政治约束与经济体制约束(包括预算制度和土地制度约束)下的改革路径与时机选择。

(2)征税范围包括哪些?城镇居民的房产还是全部?并分析利弊。征税对象,是对超过一定标准的房地产征税还是对第二套住房征税?如果对超过一定标准的住房征税。这些标准应该是什么?面积、总价值、单位价值、容积率?分析利弊。税率结构如何设计。对个人住宅征税如何设置税收救济?哪些人需要税收救济?

(3)如何建立部门间横向合作机制。在我国,国土、房产、规划、公安、财政、税务、银行、公用事业等如果不能紧密合作,实现信息共享,则对个人房屋征税则无从跨出第一步。财税部门与其它部门和单位对评估征税进行合作,在技术、经费和制度上的安排。

(4)税务机关如何获取应税房地产信息?如何考虑争议处理机制?征管上存在的问题与应对措施?

(5)社会环境可接受度及影响判断:地方政府的态度,居民的态度,对房地产与资本市场的影响。

本课题解决这些难点的措施是:

1)加强与国际财产税协会(IPTI、林肯土地政策研究院(LILP)、国际估税官协会(IAAO)、英国差饷估价协会(IRRV)等国际专业机构的合作,吸取相关国家的经验教训;(2)本课题将与财政部税政司、国家税务总局地方税司、模拟评税试点地区主管部门和税收征管部门进行充分合作,解决制度设计的可操作性问题;(3)本课题拟组织若干模拟立法听证会,以考察和评价社会各界对政策的反映和接受程度。

(四)本课题研究的主要观点及创新之处

1、本课题研究的主要观点

依据上述研究内容和重点、难点,本课题研究的主要观点如下:

(1)对个人住房进行评估征税是我国房地产税制改革最困难和关键的部分,相关税制设计是一项系统工程,非财税部门可以独立推进,必须以公开透明和民主的方式进行制度构建。

(2)地方政府与个人住房税收的财政利益一致性程度决定了该税种能在何时推开。地方政府对以土地出让金为基础的“第二财政”依赖程度与对个人住房评估征税的支持度呈反比。地方政府的“经营性”程度越高,越消极对待该税的开征;公共性程度越高,越倾向于支持该税的开征。

(3)地方居民与房地产税用途的利益相容性决定了该税的能否成功。地方政府的可问责性程度与公民对该税种的支持度呈正比,官员的参与度与公民的参与度与该税种开征的社会政治风险呈反比。

(4)在政治条件具备后,税收征管是决定改革成败的关键。税务部门对个人住房信息的掌握程度决定了该税种的征管质量。部门横向间的合作程度与该税种的实施有效性呈正比,与实施成本呈反比。部门横向间的合作程度与部门预算的完整性呈正比,与部门自身利益大小呈反比。

(5)轻税政策是前提。应在控制宏观税负水平甚至短期内降低总体税收负担(减税)的配套改革下,才能有效冲减社会各方面对开征房地产税所产生的负面预期和资本市场传导过来的风险,实现税制结构的优化,社会、经济的可持续发展。

(6)开征影响。与地区房地产价格弱相关,与全国房地产价格无关;与股市题材炒作相关,与资本市场发育无关;与当地居民收入和福利相关,与辖区外居民效用无关。

,

2、本课题的创新之处

(1)理论创新。在中国财政税收体制、土地制度和政治体制的约束条件下,提出并论证我国对个人住房评估征税的几个基本命题:地方政府土地经营收益持续大于房地产税预计收入时,改革不能成功;地方政府的可问责性不能实施时,改革不能成功;房地产税征管基础条件不具备时,改革不能成功。市场价值体系下个人住房税制设计基本原则:与受益原则与量能原则相容,与累进性不相容;与公共选择相容与非公共选择不相容;与财政联邦制相容与财政集权不相容。

(2)政策创新。对个人房屋征收房地产税,涉及到千家万户的和谐稳定,故宜在保持新推出税制完整性的前提下分步实施:我国城乡居民的人均收入水平、平均财产拥有水平、社会福利和保障水平依然较低,由于收入和财富分配不公,老百姓对房屋保有税负的实际承受能力较弱,对自用住房暂缓征收是明智的。高级官员(含离、退休高官)的房屋评估价值高与其名义收入的有限所形成的冲突,可以考虑以财政转移支付方式解决,不宜以牺牲税制的完整性、公平性作为扭曲代价。年迈而缺乏稳定收入来源但房屋评估价值高的个人,可以使用税收债务化的安排,在其房屋转让或继承时,再由税务部门征收。对富豪的高价值房屋征税要贯彻合法性原则。做法是在强化财产、收入信息收集和征收手段的前提下,通过保障纳税人的知情权和上诉权,以合法的程序保障纳税人权益。

三、本课题前期相关研究成果和主要参考文献

(一)本课题前期相关研究成果

1、相关论文22篇

其中《Journal of Property Tax Assessment & Administration合撰1篇;Proceedings of International Property Tax Institute Xth International Conference独撰1篇Presentation for the International ConferenceRole of Property Tax-Effective Revenue Mobilization独撰1篇;Proceedings of XX th International Conference Developments in Economic Theory and Policy独撰2《税务研究》3篇(独撰2篇,合撰1篇);《涉外税务》,独撰3篇《中国数量经济学会年会论文》独撰1篇;《中国资产评估》独撰1篇;《国有资产研究》独撰1篇;《海峡两岸税制与世界税制改革趋势研究论文集》(经济科学出版社)独撰2篇;财政部XXXX年物业税改革专家研讨会论文,独撰3篇财政部 国家税务总局及部分省市物业税研究座谈会论文,独撰1篇财政部税政司地方税改革研讨会论文,独撰1篇;《XXXX年中国物业税国际研讨会论文集》合撰1篇。 

2、相关著作3部

其中:中国财政经济出版社,独著1本,合著1本;中国市场出版社,独著1本。

3、相关课题3项

负责人参与:联合国开发计划署(UNDP)资助项目2项,已委托财政部税政司结题1项,拟结题1项;

负责人参与:教育部人文社会科学重点研究基地项目,拟结题。

(二)主要参考文献

1William Dillinger, “Urban Property Tax Reform” ( Washington, DC: World Bank), 1991.

2William MaCluskey and Brendan Williams, “Introduction: A Comparative Evaluation,” in Property Tax: An International Comparative Review, ed. Williams MaCluskey (Brookfield, VT: Ashgate Publishing, 1999), 1-31.

3Jane Malme and Joan M. Youngman, “Introduction,” in The Development of Property Taxation in Economies in Transition, Case Studies from Central and Eastern Europe, eds. Jane H. Malme and Joan M. Youngman (Washington DC: World Bank 2001), 7.

注:“前期相关研究成果”只填写成果形式、成果数量、发表刊物或出版社名称、独著或合著等信息,不能填写成果名称、作者姓名及单位、发表时间等直接或间接透露申请人背景资料的信息。所填信息要与表三中的相应内容相符。“前期相关成果和主要参考文献”字数不超过500字。


三、完成项目研究的基础和保证

负责人和主要成员的前期相关研究成果;科研成果的社会评价(引用、转载、获奖及被采纳情况);完成本课题研究的时间保证,资料设备等科研条件。

(一)负责人和主要成员的前期相关研究成果

1、相关论文22

1Zhang Qing and Xu Jian Guo,2006, The Modernization of Real Estate Taxation in China, Journal of Property Tax Assessment & Administration , Volume 3, Issue 3, pp.5-11.

2Zhang Qing, The Institutional Foundations of China’s Market Transition of Real Property Taxation SystemInternational Property Tax Institute 9th International ConferenceKuala Lumpur, MalaysiaAugust 22–23, 2006.

3Zhang Qing, Five Aspects that Determine China’s Paradigm of Real Property Tax Assessment, Presentation for the International Conference “Role of Property Tax-Effective Revenue Mobilization”,19-20 June 2007, Vilnius, Lithuania.

4Zhang Qing, A Review on the Paradigm of China’s Real Property Taxation Reform, 4th International Conference Developments in Economic Theory and Policy, organized by the Department of Applied Economics V of the University of the Basque Country in collaboration the Centre for Economic and Public Policy, Department of Land Economy of the University of CambridgeBilbao, July 5-6,2007.

5Zhang Qing, Toward a reform of fiscal transparency: China's perspectivesthe 3rd International Conference Developments in Economic Theory and Policy, organized by the Department of Applied Economics V of the University of the Basque Country and the Centre for Economic and Public Policy of the University of Cambridge6th and 7thJuly 2006.

6)张青,物业税税率的确定《税务研究》,2006,(03):55-58

7)吴俊培、张青,我国税制改革的优化路径最优税收理论模型及政策分析,《税务研究》,2003,(05):7-13

8)张琴,浅析房地产税制,《税务研究》,2004,(09):17-19.

9)张青,最优资本流动的税收政策分析,《涉外税务》,2003,(02):31-33

10纪益成,中日房地产税收课征制度比较(上),《涉外税务》,1995年第4期;

11)纪益成,中日房地产税收课征制度比较(下),《涉外税务》,1995年第5期;

12)张再金,物业税改革与城市扩张,《中国数量经济学会2007年年会论文》;

13)纪益成、傅传锐,批量评估:从价税基评估的方法,《中国资产评估》,2005年第11期;

14)纪益成,税基评估有关问题研究,《国有资产研究》,1999年第6期;

15)纪益成,当前两岸房产税制比较研究,《海峡两岸税制与世界税改趋势研究论文集》,经济科学出版社,200711月版;

16)张学诞,大陆物业税有关问题研究《海峡两岸税制与世界税改趋势研究论文集》,经济科学出版社,200711月版;

17)张青,对个人房地产开征物业税的政策评估,财政部2007年物业税改革专家研讨会论文,2007.11.9-12,安徽;

18张学诞,中国物业税税制设计问题研究,财政部2007年物业税改革专家研讨会论文,2007.11.9-12,安徽;

19)张再金,物业税改革对房地产市场的影响财政部2007年物业税改革专家研讨会论文,2007.11.9-12,安徽;

20)张青,对个人住房开征物业税的困难与风险分析,财政部 国家税务总局及部分省市物业税研究座谈会论文,2007.11.23,武汉;

21)张青,物业税的评价标准和改革约束条件,财政部税政司地方税改革研讨会论文,2006.2.28,武汉。

22)许建国、张青,中国房地产税——现状、挑战与改革难点,《2005中国物业税国际研讨会论文集》,2005.11.1,武汉;

2、相关著作3

(1) 张青,薛刚,李波,蔡红英著,《物业税研究》,中国财政经济出版社,200610月第1版;

(2) 张学诞著,《中国财产税研究》,中国市场出版社,200711月第1版;

(3)张青著,《公共部门预算研究》,中国财政经济出版社,20073月第1版。

3、相关课题3

(1)负责人参与:物业税研究,联合国开发计划署(UNDP)资助项目,已委托财政部税政司结题。

(1)负责人参与:中国税权划分改革研究联合国开发计划署(UNDP)资助项目,准备结题。

(3)负责人参与:中国地方政府预算研究,教育部人文社会科学重点研究基地项目(05JJD810006)。

(二)科研成果的社会评价(引用、转载、获奖及被采纳情况)

1国内外引用、转载

1)论文1篇在权威的国际财产税协会(IPTI)和国际估税官协会(IAAO)的季刊Journal of Property Tax Assessment & Administration , Volume 3, Issue 3. 上发表,并在美国密尔沃基举行的72nd Annual IAAO ConferenceOctober 10, 2006上由国际财产税协会执行理事Robert L. BrownProperty Tax - Issues and Reform  An Overview on China为主题的演讲中大量引用;

2)有4篇论文(论文2-5)被国外重要学术会议采用并做大会发言;

3)中国人民大学书报资料中心《体制改革MF1》全文转载1篇,2005.11,pp.9-12

4本课题负责人和主要成员与本课题相关的科研成果据南京大学中国社会科学评价中心统计被CSSCI收录8篇、引用20篇次。

2、被采纳情况

《物业税研究》专著成果由财政部税政司采纳。相关论文成果(论文17-22)获财政部、国家税务总局采纳。

(三)完成本课题研究的时间保证、资料设备等科研条件

1、完成本课题研究的时间保证

项目组成员包括高等院校、研究机构和国务院职能部门有关单位的负责人,研究方向和工作性质与本课题密切相关,时间上有充分保证。

2、完成本课题研究的资料设备等科研条件

1)本项目组在原有研究工作中积累了大量资料,包括国际财政文献局(IFDB)、国际财产税协会(IPTI)、林肯土地政策研究院(LILP)、国际估税官协会(IAAO)等国际机构的文献和国外专家对我国房地产税改革的研究及建议;(2)熟悉了解我国模拟评税试点地区的具体情况;(3)拥有计量分析、计算机批量评估的软件(EVIEWSCAMA)和使用项目人员。综合上看,科研条件有优势。                                                                                                     

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