XXX物流集散中心建设项目可行牲研究报告
XXX有限公司
2012年6月
第一章 总论
1.1项目概述
1.1.1项目名称：
金戈物流集散中心建设项目
1.1.2建设性质：
新建
1.1.3建设地点：
莎车县工业园区（莎车县火车西站）
1.1.4建设用地：
项目总规划用地100000.00平方米，建筑占地面积12550.00平方米。办公用房占地面积150.00平方米，职工食堂占地面积75.00平方米，职工宿舍占地面积250.00平方米，锅炉房占地面积50.00平方米，4栋仓储库房占地面积2000.00平方米，2栋存物棚库占地面积3000.00平方米，信息系统及商品安检服务区占地面积1000.00平方米，5栋商品倒货台占地面积2500.00平方米，标准商品配送库占地面积1625.00平方米，大型停车位占地面积1900.00平方米。 绿地面积35000.00平方米；室外道路及地面硬化面积52450.00平方米。
1.1.5建设规模：
一、项目建筑规模12950.00平方米，其中：
1、办公用房建筑面积300.00平方米，二层框架结构；
2、职工宿舍建筑面积500.00平方米，二层框架结构；
3、职工食堂建设面积7500平方米，一层彩钢结构；
4、锅炉房建筑面积50.00平方米，一层彩钢结构；
5、4栋仓储库建筑面积2000.00平方米，一层彩钢结构；
6、2栋存物棚库建筑面积3000.00平方米，一层彩钢结构；
7、信息系统及商品安检服务区建筑面积1000.00平方米；
9、标准商品配送库建筑地面积1625平方米；
10、大型停车位建筑面积1900.00平方米。
二、室外场地部分，具体包括：
1、铁艺围墙1780米，大门2个；
2、室外道路及地面硬化面积52450.00平方米；
3、绿化面积35000.00平方米；
4、100m3消防水池一座。
1.1.6投资规模：
项目总投资3100.00万元，其中：建设投资1800.00万元，流动资金1300.00万元。
1.1.7资金筹措：
项目总投资3100.00万元，全部由项目单位自筹。
1.1.8建设单位：
金戈建材有限责任公司
1.1.9法定代表人：
王丽琴
1.2研究工作依据和范围
1.2.1研究工作依据
(1)《国务院办公厅关于加快发展服务业若干政策措施的实施意见》（国办发[2008]11号）；
(2)国务院国发[2007]32号《国务院关于进一步促进新疆经济社会发展的若干意见》；
(3)国家发改委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》
(4)《可行性研究报告编制指南》；
(5)《喀什地区国民经济十二五规划》；
(6)《喀什统计年鉴-2010年》
1.2.2研究范围
根据国家对基本建设项目可行性研究的内容和深度要求，重点研究以下内容：
(1)论述项目建设的背景及必要性；
(2)落实项目建设的条件；
(3)确定项目的建设内容、建设规模和实施方案；
(4)估算项目建设投资和安排资金使用计划。
1.3研究结论
1.3.1研究结论
项目的建设符合《国务院关于进一步促进新疆经济社会发展的若干意见》中提出“吸引国内大型物流企业落户新疆，充分利用乌鲁木齐、喀什等交通节点，建立中转集散基地和仓储配送中心，以及一批以产品“出口为主商品交易市场”；符合喀什地委、行署提出的“打造喀什在中亚南亚经济圈重心地位，把喀什建设成为南疆旅游、商贸重镇”的战略思路。
项目建设利用极具有开发潜力的贸易资源优势，利用谣部大开发的有利契机，建设规划合理、高起点、服务配套、管理规范的城市贸易市场，以此促进喀什地区产业化的发展。
同时建设项目布局合理，交通便利，给排水、供热、供电、通讯等配套条件可靠，建设方案符合城市规划要求，社会效益显著。因此，该项目建设是必要的、也是可行的。
1.3.2技术经济指标
项目主要技术经济指标见表1-1
表1-1
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┃ 序号 ┃ 项目 ┃ 单位 ┃ 指标 ┃
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┃ ┃ 建设规模 ┃ ┃ ┃
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┃ 1 ┃ 规划用地面积 ┃ m2 ┃ 100000.00 ┃
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┃ ┃ 其中：建筑占地面积 ┃ m2 ┃ 12550.00 ┃
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┃ 2 ┃ 主要建设内容 ┃ ┃ ┃
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┃ (1) ┃ 建筑总面积 ┃ m2 ┃ 12950 ┃
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┃ ┃ 商品倒货台 ┃ m2 ┃ 2500.00 ┃
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┃ ┃ 商品配送库 ┃ m2 ┃ 1625.00 ┃
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┃ ┃ 办公用房 ┃ m2 ┃ 300.00 ┃
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┃ ┃ 大型停车位 ┃ m2 ┃ 1900.00 ┃
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┃ ┃ 职工宿舍及食堂 ┃ m2 ┃ 575,00 ┃
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┃ ┃ 锅炉房 ┃ m2 ┃ 50.00 ┃
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┃ ┃ 仓储库房 ┃ m2 ┃ 2000.00 ┃
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┃ ┃ 存物棚库 ┃ m2 ┃ 3000.00 ┃
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┃ ┃ 信息及安检服务区 ┃ m2 ┃ 1000.00 ┃
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┃ (2) ┃ ┃ 室外场地部分 ┃ ┃ ┃
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┃ ┃ 铁艺围墙 ┃ m ┃ 1780.00 ┃
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┃ ┃ 道路地坪 ┃ m2 ┃ 52450.00 ┃
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┃ ┃ 绿化面积 ┃ m2 ┃ 35000.00 ┃
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┃ ┃ 消防水池 ┃ m3 ┃ 100 ┃
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┃ 三 ┃ 规划指标 ┃ ┃ ┃
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┃ 1 ┃ 容积率 ┃ ┃ ┃
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┃ 2 ┃ 建筑密度 ┃ % ┃ 0.13 ┃
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┃ 3 ┃ 绿化率 ┃ % ┃ 12.55 ┃
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┃ 四 ┃ 项目建设期 ┃ 年 ┃ 35.01 ┃
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┃ 五 ┃ 项目固定资产投资 ┃ 万元 ┃ 2011-2012 ┃
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┃ 1 ┃ 工程建设费 ┃ 万元 ┃ ┃
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┃ 2 ┃ 工程其他费 ┃ 万元 ┃ ┃
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┃ 3 ┃ 预备费 ┃ 万元 ┃ ┃
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┃ 4 ┃ 流动资金 ┃ 万元 ┃ ┃
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第二章 项目建设背景、必要性
2.1项目建设背景
2010年，中国社会物流总额达到89.9万亿元，同比2009年增长保持了较快增长态势，为社会经济发展提供了基础保障。2009年我国社会物流总额同比2008年增长6u/0左右，物流业增加值增长约8%。大力发展以第三方物流为特征的现代物流服务既是推动我国经济质量升级的一条重要渠道，也是我国传统运输物流企业转型的必然要求。自第三方物流伴随现代物流理念传入我国以来，已经有了长足发展，并呈现出较为明显的特征。
总体上讲，第三方物流在我国处于起步阶段，企业物流和公众物流服务仍然是社会物流的主要形式。中国日趋成为全球制造业的中心，进入中国的先进制造业和分销业产生高端的物流需求，第三方物流需求主要集中在外资领域。这些企业物流理念先进、物流外包水平高、供应链管理要求严格且自主性较强，对第三方物流服务需求迫切、要求高。
“十一五”以来，现代物流作为国家重点发展的战略性产业得到了社会各界的广泛关注与支持，第三方物流发展进一步加快了进程，在服务内涵、经营模式、功能建设等方面发生了深远的变革，呈现出良好发展趋势，服务链不断延伸、专业化不断加强。第三方物流企业也趱来越专注于特定的目标市场，以充分发挥其专业的优势，第三方物流服务内涵得到进一步延伸和扩展。
近几年，外资对国内第三方物流，企业并购明显升温，进一步加快了中国第三方物流企业的全球化进程，也使第三方物流企业竞争从服务竞争扩展到资本竞争，这也是一个显著的特征。资本手段越来越成为物流企业做强做大的重要途径。在全球经济一体化影响下，中国正在成为第三方物流发展最迅速的国家之一。我国第三方物流处于发展初期，而且呈地域性集中分布，未来市场潜力很大。推动中国第三方物流发展的主要因素，首先在于跨国企业正在将更多的业务转向中国，并通过外包他们广泛的物流功能来降低供应链成本；其次是中国公司面临着降低成本而增加了物流外包的需求；最后是政府的激励措施也是刺激中国第三方物流市场迅速发展的重要因素。预计2012年中国第三方物流市场将达到53亿美元，年均复合增长率达到27%。
2.2项目建设必要性
现代物流概念在扩展
现代物流覆盖了原材料、产成品从起点至终点及相关信息有效流动的全过程。它将运输、仓储、装卸、加工、整理、配送、信息等方面有机结合，形成完整的供应链，为用户提供多功能、一体化的综合性服务。它把整个社会看作一命物流运行系统，它用信息系统来整合对顾客、经销商、运输商、生产商、物流公司和供应商之间的管理，让物的流动具有最佳的目的性和经济性，消除整个价值链上的浪费，让每个参与者都能受益，从而提高整个社会的资源利用水平，提高整个社会的竞争力，抵消市场经济条件下盲目竞争和调节滞后的制度性缺陷。
在现代物流’还包括流通加工要以海港、空港念中，物流活动除了传统的运输、搬运、仓储外，运输配送、管理正程、信息处理、金融活动，它主枢组，以各种交通手段、联运线路为依托，通过合程管理，形成完整的供应链，结丝布网，为社会和用户提供多功能、一体化的综合性服务；物流的构成体不仅包括了生产厂商、消费者、运输企业，还包括了社会资本、各种共同体和管理度。
国际物流是物流活动和物流构成体的国际化延伸，国与国之间的相互贸易最终通过国际物流来实现，很多国际商业超额利润都是通过物流业的延伸服务来实现的。从宏观上看，当代物流的内涵与外延，随着跨越国界和新兴业务的生成处于不断演讲之中，而对于一个发展中国家而言，随着开放程度的提高和向国际化迈进，物流的观念和方。法也在不断扩展。
物流：第三次利润革命。
断管理革命、成本控制革命之后，物流管理被视作当代世界的第三次利润革命，越来越受到全球的企业、政府和社会的重视。从20世纪中期开始，西文发达国家通过降低每单位GDP中的运输和物流成本来提高利润；并通过国际化的物流组织和网络将其物流服务向其他国家地区延伸，在物流服务方面取得了越来越大的国际市场份额。与此同时．新兴工业化国家和广大发展中国家也在加速传统运输业的改造，现现代物流业转型，以降低制造业产品和加工、出口、营销、运输和流程管理中的成本。进入20世纪后期，随着通讯产业和信息革命的发展，经济全球趋势加速，全球采购和全球营销已成为企业普遍目标和战略行为，随着金融发展和管理科学的进展，“零库存”生产方式成为相当爹企业降低财务费用的有效手段。在这种向物流索取利润的浪潮推动下，世界物流业自90年代以来连续保持20%-30%的高速增长。这一浪潮还昭示，现代制造业与物流业的发展是相辅相成，相互促进的。
迎接亚洲经济一体化浪潮
在亚洲地区，正在出现强劲的一体化浪潮。东盟10+1或10+3，中国内地与港澳签署CEP，中国与俄罗斯和中亚的经济合作也因为制度安排而在深入。中国、日本、俄罗斯、蒙古、朝鲜半岛的东北亚经济合作也在多方面有进展。中国与南亚的巴基斯坦最近有了零关税的贸易安排。南亚的印度与东盟国家的合作进程也在开始。从整体看，以东亚和东南亚为核心的亚洲国家合作，正在向中亚和南亚扩展。这些措施，消除了亚洲国家间国际贸易中的一个政策障碍，贸易与合作的深入发展，也需要消除国际物流中的技术障碍。这就需要强化基拙设施的改善。
中国在整个亚洲一体化浪潮中，担当着重要的角色，而在物流方面，则具有不可替代的区域性领先枢纽的重要角色。包括中国在内的亚洲新兴工业国物流发展，与发达国家水准比也有很大差距。加强中国和亚洲地区物流企业和国际物流企业的合作，借鉴国际和国内有效经验来发展亚洲的物流产业，从而有效促进亚洲各国各地经济的发展，是当务之急。
从现在起到2010年乃至更远一段时间内，是中国经济发展的关键时期，也是中国现代物流业发展的重要阶段，中国物流业如何加速改革与发展，不仅是国内物流产业发展和利润革命的问题，并且是一个牵动整个亚洲区域经济和涉及世界的重要问题：
中国方兴未艾的制造业如何通过现代物流业发展与国际物流进行战略接轨？它不仅涉及中国制造业资源的充分利用和降低交易成本问题，还涉及世界产业布局，国际理想市场的选择。
新的全球港口网络将形成
经过20多年的高速增长，到2003年，中国已成为全球第四大贸易国。主要集中在沿海发达地区的制造业，支撑了我国的制成品出口贸易。目前我国沿海地区外向型经济在物流链上的主要特点，部分零部件和原材料进入中国，通过国内劳动力的密集型劳动，组合上国内原材料和部件而完成最后组装，再度通过物流链运往海外市场和终端消费者。
这些原材料和部件，来自周边的东盟国家，日本、韩国，也来自欧美发达国家。而制成品的最后流向，则大部分进入美国、日本和欧洲市场。
因此，中国从东盟的进口也在增加。这对东盟国家经济发展有积极作用。为满足国内消费和生产的需求，中国对东盟的食品和原材料的进口快速增加，原材料净进口额2001年达到400亿美元。
从这些方面看，亚洲经济在世界经济中的地位持续提高。在上个世纪的后半期陆续崛起了日本、四小龙和四小虎以及中国珠江三角洲。进入21世纪以来，中国的长江三角洲地区、印度等国内和国际‘I经济中的地位明显提高。表现在亚测物流产业方面，地位也在上升。国际贸易的90%是通过海运进行的。亚洲国际和地区间如此大的贸易流量，使得亚洲太平洋区域在国球船务中的比重持续超高。
表现在亚洲物流产业方面，地位也在上升，国际贸易的90%是通过海运进行的，亚洲国际和地区间如此大的贸易流量，使得亚洲太平航线在全球航线布局中，地位越来越重要。据2003年中自港口业国际高峰会议，全球集装箱港口布局将在未来10年至20年间大变革，逐步脱离现今以欧美、欧亚、亚美三大主干航线为基础的国球枢纽港体系，出现一个全新的全球港口网络。
在国际浪潮的推动下将会给喀什地区物流业的发展带来新的机遇与挑战，所以项目的建设运营既有利于规范物流市场流通秩序，提高产品流通效率，扩大喀什地区物流产品的影响，提供物流产品销售的平台，促进物流业的多样性，监督产品的安全性，保障消费者利益；又有利于推动农业产业结构调整，提高人民收入；还可为政府宏观调控决策提供及时、有效的信息。项目的社会效益及经济效益是显著的。农产品冷链物流使农产品减少了损耗、降低了成本，间接地增加了农产品产量和农业产值；大型汽车停车场等项目建设将进一步保护公路设施和有效缓解喀什地区莎车县交通压力作用；物流市场批发交易人性化、优质一条龙服务，符合国家服务业发展的方向，具有显著的示范带动作用。
由此可见，建设项曰是喀什地区物流业发展到一定规模的必然需要，符合喀什地区的实际，也符合国家的产业政策导向。因此项目的建设是可行的必要的。
第三章 物流业现状及前景
3.1国内物流业发展现状
当前，全球经济一体化进程不断加快，新技术迅猛发展，国际贸易逐步从实体交易中演变出多种形式，以满足现代经济生活的各种需求。随着信息技术的普及和电子商务的不断发展，物流不但实现了轴传统向现代的快速转型，物流业更被提到了前所未有的高度，在经济发展中的重要作用和战略地位也越来越突出。
物流最初是以二战中美国军队围绕战争物资供应建立的“后勤”(Logistics)理念为原型的。当时的“后勤”是指将战时物资生产、费用更低、速度更快、服务更好。后来“后勤”体系被移植到现代经济．生活中，才逐步演变为今天的物流，物流过程是企业采购、生产制造、流通等环节的重要组成部分，被称为“第三利润源”。在迅猛发展的信息技术支持下，现代物流的定义不断更新。现代物流作为一种先进的组织方式和管理技术，被广泛认为是企业在降低物资消耗、提高劳动生产率以外重要的利润源泉。物流是为满足消费者需求而进行的对原材料、申间库存、最终产品及相关信息从起始点到消费地的有效流动，以及为实现这一流动而进行的计划、管理和控制过程。目前国家上普遍认为，物流业的发达程度和水平是衡量一个国家现代化程度和综合国力的重要标志之一。
现代物流和国际贸易的关系
物流涉及的领域非常广，包括生产领域的物资管理及交通运输、流通领域的配送和消费领域的服务等。世界经济高速发展，发达国家都以“经济全球经”、“信息高速化”、“国际物流网络化”的战略来架构新的世界经济结构。国际贸易的增长速度比世界经济的增长速度还要快，国际物流作为国际贸易的工具，要最大限度地降低成本，必须最大限度地无国界限制、无地域限制。
国际贸易与现代物流相辅相成。一方面，现代物流业生存的前提和基础是国际贸易，贸易的发展速度和规模决定了物流的发展速度和规模；另一方面，国际物流的科学比、合理化能更有利地保障国际贸易的发展。目前全球的跨国公司约4.5万家，其生产和贸易总值约占全球贸易量的一半，它们伸向全球的触角就是现代物流化。“即时供应”(justin-time)和“零库存”(zero inventory)是各个企业的最终目标。美国的物流业建立了相当高效的供应链，很多企业从订单确认到货物发运只要2天左右。我国的对外贸易快速增长，2006年全年对外贸易总值高达17606.9亿美元，用于物流的总费用为38414亿元，占GDP的比重为18.3%，物流成本在我国对外贸易总值中也占有比较大的价额。现代物流业不断提高服务质量，扩大服务区域，提高物流效率，对提高当前“产供销运”的整体经济效益、推动国际经济贸易的发展起到了不可估量的作用。现代物流业的发展，使企业降低了在国际贸易的总体成本，提高了竞争力，也降低了在贸易活动上的投资。
二、现代物流业的发展趋势
在经济全球化和电子商务的双重推动下，物流业发展的必然趋势。是从传统物流向现代物流快速转型。信息通讯领域的新技术被不断融入社会活动中，从而形成了现代物流的高度信息化和集成化。以美国为例，美国的生产流通率非常高，因而给企业带来的利润和投资收益持续增加，为了稳定和获得更高的收益率，企业对于研发有了更多投入，这种投资进一步提高了劳动生产率，形成良性循环。美国专家Litan曾于2001年计算了物流领域里的信息革命对美国经济带来的降低交易和运输成本、减少库存等方面的管理性节约，其中制造业的成本就降低了1%-2%。法国物流信息化发展处于世界中等水平，信息化应用和普及程度还不是很高，据介绍，法国仓储领域中运用信息管理系统的不到5%。但近几年来，法国物流信息化发展速度很快，物流业年均增长速度为5%左右，而物流信息化发展速度年均达10%。特别值得一提的是法国KN公司，它在全球98个国家、600个城市开展物流业务，在没有轮船、汽车和飞机的情况下，通过自行设计开发的全程物流信息系统对世界各地的物流资源进行组织，使空运业务位居世界第五，每周运输量1.9万次，海运业务位居世界第一。
经济吏学家通过对过去100年世界经济的分析指出：500年来全球经济的发展成果绝大部分是通过通信和运输成本的降低带来的，经济自由化以及通信和运输成本的日益下降将继续推动经济一体化。在系统工程思想的指导下，以信息技术为核心，强化资源整合和物流全过程优化是现代物流的最本质特征。在国际上，信息技术与标准化两大关键技术的系统化集成应用对物巯酌整合与优化起到了革命的影响，网络规划和优化理念与方法，自动化、智能化关键技术的应用以及新型包装材料与技术的应用等科技进步也对现代物流的发展起来了明显的促进作用，大大降低了物流成本。
三、我国物流业发展现状
在发达国家，现代物流已经成为国民经济发展的重要支柱产业。然而，我国的物流业受到传统体制影响，基础设施不完整，管理技术及水平、服务质量等方面发展不均，加上物流教育起步较晚、企业对物流认知不够等因素的限制，发展水平相对滞后，物流总体水平不高，产业总体规模不大。我国加入WTO后，在与国际市场的交流与竞争中，为了提高竞争力、降低运营成本，生产和销售等企业不断吸收经验，对物流业的重视程度也越来越高，物流外包的需求也越来越大。
据中国仓储协会调查，被调查的我国450家大中型工业企业中，有45%的企业计划在两年内选择新的物流供应商，其中有超过70%的企业选择新型物流企业，有60%表示愿意把综合物流业务交给新型物流企业。我国物流业在近几年迅猛发展，根据中国物流与采购联合会、中国物流信息中心的统计分析，2004年全国社会物流总值38.4万亿元，同比增长29.9%（按现价计算），其中工业品物流总额同比增长了30.2%。总值的飞速增长，体现了经济增长对物流的强大需求和更高的依赖：社会物流总成本为29114亿元，同比增长16.6%。从物流业细分类增长来看，配送细分类增长来看，配送、加工、包装物流发展最快，说明企业对物流的要求已经从基本的解决运输问题提高了解决基础问题外，还要求相应的增值服务。由于企业信息化程度的制约，我国物流业的总体水平仍然较低，代表新型物流的现代信息技术应用普及程度不高，发展也不平衡，远远满足不了现代物流服务的需求。
3.2物流业发展前景
暑现代物流不仅单纯的考虑从生产者到消费者的货物配送问题，而且还考虑从供应商到生产者对原材料的采购，以及生产者本身在产品制造过程中的运输、保管和信息等各个方面，全面地、综合性地提高经济效益和效率的问题。
我国物流业近几年得到很好的发展。
2004年，全国社会物流总额达38.4万亿元，同比增长29.9%（按现价计算），增幅比上年同期提高2.9个百分点。明显高于同期GDP的增长速度2004年GDP总量与物流总额相比的物流需求系数为2.8。其中：工业品物流总额主32.5万亿元，同比增长30.2%。物流总值高速增长，表明经济增长对物流需求越来越大，经济发展对物流的依赖程度也越来越高。
2005年，我国社会物流总额约为48亿万元，同比增长25.4%，增幅虽比上年有所回落，但仍处于快速增长区间。2005隼我国物流业务增加值为1.2万亿元，同比增长12.5%，增幅高于上年。2005年，我国物流费用占GDP的比率为18.5%。我国现代物流整体规模扩大，发展速度加快，运行效率提高，对经济发展的支撑和促进作用更加明显。
2005年，物流企业在竞争中重组整合，国有、民营和外资企业“足鼎立”的态势越发明显。各地加大了对物流基础设施建设的投入，物流技术装备水平得到提高，物流能力明显增强，物流管理和技术创新出现新局面，物流行业基础性工作取得进展。泛珠三角地区、长三角地区、环渤海地区以及东北地区加强联合与协调、统筹规划，合力营造区域物流发展的“大环境”。连锁零售、汽车、钢铁、医药、粮食等专业物流迅速发展，带动了相关产业的发展。
2006至2010年，中国南方国际现代物流中心的基本框架和主要功能将形成；物流成本占GDP的比重下降3%；第三方物流占物流市场的比重达到23%。到2010年，全球80%的海运出口市场，都将集中在大陆。
物流在国民经济中起着很重要的作用。
随着我国生产力水平的提高，以整合交通运输、仓储、配送等环节而成一体，实现企业与社会成本最低、效益最大的物流业与互联网经漭一起被人民当成“新经济”的重要内容，被广泛地称作第三利润源泉。现代经济领域中的竞争，很大程度上是流通效率的竞争。特别是从制造业的再生产过程中看，产品处在制造环节的时间越来越短，而绝大多数时间处在流通环节，大约占85%--90%左右。因此，流通速度和效率的高低决定着一个企业、一个行业甚至一个国家经济效率和速度的高低。同时，流通还具有降低全社会的交易成本，优化资源配置的重要作用。中国流通产业迅速发展，已经成为经济增长的重要推动力，对国民经济的贡献率日益提高。例如，近十年来流通业在全国GDP中的平均比重为8.5%，流通业为国家创造的财政收入逐年增加，在吸纳城乡居民就业和满足城乡居民消费需求方面的贡献更为突出。经过20多年的改革开发和发展，中国流通业现代化程度和组织化程度大大提高，连锁经营方式方兴未艾，大型超市、购物中心、便利店、专卖店等先进的流通业态和经营方式得到快速发展，进而促进了中国经济的增长。但是，总体来看，中国的流通规模还比较小，效率比较低，现代化水平不高。2003年中国企业500强中的商业企业流动资金平均年周转速度仅为2.4次，一而发达国家的周转速度最快的每年达到20多次。目前，冲国物流成本占GDP的比重大约为20%左右，而美国等发达国家只有10%左右。中国流通现代化的投入不足，对流通信息化建设的投资较少。与发达国家相比，中国流通业在资金规模、营销技术、管理方式等方面都存在很大差距，竞争能力还不强。
推进现代物流发展的工作思路
一是加强连锁企业内部物流配送中心的建设和管理。要根据企业的实际情况，考虑市场需要和生产流通的发展趋势，合理确定配送中心的建设规模和水平，加强对物流配送中心的管理，逐步实际仓库立、体化、装卸搬运机械化、拆零商品配货电子化：物流功能条码化、配送过程无纸化，并建立自动补货系统，为连锁企业提供安全可靠、高效率的配送体系。
二是整合物流资源，建设专业化、社会化的物流企业。通过资产联合重组和专业化改造，充分利用和整合现有物流资源，特别是与批发企业和储运企业改组、改造相结合：打破行业界限和地区封锁，有计划，有步骤地完善和发展社会化的物流企业，满足中小企业发展的需要，为他们提供高效快捷的配送服务，同时为电子商务发展提供支持。
三是积极组织生产资料分销企业完善服务功能。要为生产企业提供原辅材料及零部件的配送业务，逐步建立钢材剪切加工、混凝土、玻璃加工、日用化工产品、食品等专业化加工配送中心，不断扩大配送品种范围，力争建成提供规模、多品种、高效率服务的物流配送体系。
四是鼓励有条件的大型制造企业投资发展专业物流公司，或与第三方物流企业合资发展物流业务。有条件的大型制造企业可在为其产品营销提供物流服务的基础上，通过完善功能和拓展业务，发展专业化物流，并在达到规模敷益后向社会化物流发展。大型制造企业也可利用现有储运企业的资源，以合资合作或兼并等方式发展专业物流公司。
五是推进我国与国外物流领域的广泛合作有中外物流企业间的合资合作，吸引外资投资我国物流产业，参与我国传统物流企业的重组和改造，提高我国物流现代化水平。
第四章 建设场址和条件
4.1建设场址
金戈物流集散中心建设项目建设项目位于喀什地区莎车县工业园区（莎车县火车西站）。其北面为棉花轧花厂，南面为农用地，东面为莎车县火车西站，西面为喀和高速公路。
4.2建设条件
4.2.1项目建设地交通状况
莎车县境内交通便捷，路网纵横交错，全县三级油路、农村道路网也已形成。拟建场址交通十分方便。
4.2.2场地条件拟建工程场地位于莎车县工业园区（莎车县火车西站），拟建场地地势开阔，地形平坦，场区适于本工程建设。
4.2.3工程地质、水文条件
根据对拟建场地进行的现场踏勘，结果如下：
1、地层构成
自然地面以下地层结构自上而下分为三层，其中粉质粘土为主要土层。
第一层：粉砂，该土层分布不均匀，自然地面以下0.3～0.9米，平均厚度0.55米，呈稍密至中密状态。
第二层：粉土，局部加有粉质粘土和中砂土薄层。含少量钙质结构，该土层呈湿一很湿，可塑一软塑状态。该层埋深至自然地面以下0.8～2.5米。地基承载力标准值为fak=90kpa。
第三层：粉质秸土，该土层呈湿一很湿，可塑一软塑状态。该层埋深至自然地面以下2.5-4.5米。地基承载为标准值为fak=150kpa。
2、地下水
该项目工程场地地下水类型为潜水，其稳定水位为自然地面以下2.7-3.0米，工程场地和地基较稳定，水质良好。
3、场地工程地质条件评价及结论
(1)拟建工程建筑结构安全等级为乙级，地其等级为三级。
(2)拟建场地类型属软弱场地上，建筑场地类别为III类。
据《中国地震烈度区划图》，本区抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值为0.l0g，抗震设防类别为乙类，框架抗震等级为二级，标准冻土深度0.8m属非永久性冻土。
(3)该场地为均匀性场地，场地为稳定场地。
4.2.4气候条件
莎车县属暖温带大陆性气候，有得天独厚的光热水土资源，四季分明，气候干燥，日照长，水位蒸发量大。年无霜期220天左右，年平均气温11.4℃，年日照时数2965小时，年平均降水量56.6毫米，昼夜温差大。
4.2.5配套条件
项目建设场地为莎车县工业园，场内建设整齐，水、电、通讯、交通等基础设施配套基本齐全。
（1）给排水
拟建项目在莎车县工业园区，给水系统可接入工业园区内供水主管道，需接入管径为￠90，长度220米的供水管道，可以东路项目用水需要。
本项目排水主要为生活污水排放，排水系统可接入工业园区内排水主管道，需接入管径为￠225，长度300米的排水管道，可以满足项目排水需要。
(2)供电
拟建项目电力由莎车县供电公司供给，电力供应充足，需接入500米供电线路可保证该项目用电。
(3)供热
本项目采暖需购入一台锅炉，。并接入400米的供暖管道，能够完全满足项目建成后的供热需要。
(4)通讯
拟建项目周围均处在莎车县移动通讯业务范围内，通讯条件能够满足项目需要。
4.2.6施工条件
建设项目拟建项目周围空地足够大，具备施工场地和供电、供水、运输等条件。
第五章 建设规模及方案
5.1建筑设计的指导思想与原则
5.1.1指导思想。
(1)以市场为导向，以地区、市国民经济和社会发展规划为指导，以现代信息和物流技术为支撑，以喀什交易市场为区域性现代化骨干企业为主体，充分利用地方资源优势，提高产品流通效益和市场竞争能力，加快产业结构调整，增加人民收入，实现区域经济的可持续发展。
(2)金戈物流集散中心建设项目设置信息管理、信息采集发布和电子结算系统，商晶储藏、物流配送系统，健全市场功能，提升交易档次，促进区域产品市场管理体制的改革和现代化市场体系的建立。
(3)金戈物流集散中心建设项目新建应符合莎车县城市总体规划的要求，以布局合理、功能齐全、机制健全、设施配套、运行规范、信息灵敏和起点高、规模化为原则。
5.1.2总体布置
(1)根据规划用地条件，为减少人流对交通的干扰，各交易市场主要出、入口位于主干道处。
(2)各建筑物按棋盘式布置，形成相对独立的经营管理、商品批发交易、配套服务功能单元。每幢建筑物由环形道路、绿地分隔，环路用于人流、车流通行和兼作消防通道。
(3)停车场均设于各专业化市场内。
5.2建筑工程设计
5.2.1设计依据
(1)《民用建筑设计通则》
(2)《建筑设计防火规范》
(3)《公共建筑节能设计标准新疆维吾尔自治区实施细则》XJJ034-2006
(4)《城市道路和建筑物无障碍设计规范》
5.2.2工程概况
一、项目建筑规模 平方米，其中：
1、办公用房建筑面积12950.00平方米 二层框架结构
2、职工宿舍建筑面积 300.00平方米 二层框架结构
3、职工食堂建筑面 500.00平方米 一层彩钢结构
4、锅炉房建筑面积 75.00平方米 一层彩钢结构
5、4栋仓储库房建筑面积 50.00平方米 一层彩钢结构
6、2栋存物棚库房建筑面积 3000.00平方米 一层彩钢结构
7、信息系统及商品安检服务区建筑面积 1000.00平方米
8、5栋商品倒货台建筑面积 2500.00平方米
9、标准商品配送库建筑面积 1625.00平方米
10、大型停车位建筑面积 1900.00平方米
二、室外场地部分，具体包括
1、铁艺围墙1780米，大门2个；
2、室外道路及地面硬化面积52450.00平方米；
3、绿化面积35000.00平方米；
4、l000m3消防水池一座。
拟建项目位于喀什地区莎车县工业园区，交通便利。
5.2.3建筑概况及结构方案
本次项目主要建（构）筑物包括办公楼、标准商品配送库、停车场等，各建筑物在满足生产及生活要求的前提下，本着经济、适用、美观的设计原则，对室外、外装修做到经济合理，在建筑造型上力求协调、美观、大方。
一、办公用房
1)首层地面做法：素土分层夯实，100厚C15砼垫层；用20厚1：2水泥砂浆找平；找平层上铝泊反射层，30mm聚苯板绝热层；1.5厚高分子涂膜防水层，四周翻起200mm高；￠20*2PEX加热盘管及50mmC15豆石混凝土填充层；面层贴地板砖。
其他楼面同地面（取消素土分层夯实及100厚C15砼垫层）。
2)卫生间地面标高应低于相邻楼地面0.02米，并从门口向地漏找0.5%坡。地面设防水层沿立墙卷起，高出楼地面0.30m。卫生间防水为双组份聚合物改性水泥灰浆；管道穿楼板时采用预埋套管法，套管高出楼面0.05m，管道与套管之间用沥青麻丝填塞严密。
3)地面：基层分层夯实，卫生间为300*300防滑耐磨地板砖，其余房间为800*800地板砖；
4)门窗：窗为单框双玻塑钢带纱窗，一层大厅门为无框玻璃门，其余均为实木门。
5）内装修：天棚为抹水泥砂浆刷内墙乳胶漆；除卫生间墙面为面‘砖墙面外，其余内墙面均采用咪泥砂浆抹面刷内墙乳胶漆；
6）屋面：2层3mm厚SBS防水层、20厚1：3水泥砂浆找平层、CL陶粒砼找坡层、100mm厚聚苯板及100mm厚加气块保温层、聚氯乙烯防水涂料隔气层及20mm厚1：3水泥砂浆找平层。
7)外墙：刷外墙涂料、抹面胶嵌埋耐磨碱网格布，聚苯板保温，水泥砂浆抹面；
9)采暖：热源由建设项目单位采暖，采用天然气锅炉；
10)给排水：卫生间设有洗手池及蹲便器；
室外地坪采用200mm厚C20细石砼随打随抹，6m*6m设置伸缩缝并用沥青灌缝，地面排水坡度5‰。
二、标准商品配送库等
采用门式钢架结构。檐口高度5.9米，墙体1.2米以下采用砖及水泥砂浆砌筑，外贴灰色面砖，1.2米以上及屋面采用彩钢压型板内加160mm厚玻璃丝棉保温层。
基础采用钢筋砼独立基础，砼标号为C20，垫层为l00mm厚的C10；素砼垫层。
外墙采用370厚实心MU10砖M5水泥砂浆砌筑，标高为-0.50米；±0.000以上采用彩钢板围护。钢结构立柱在外墙每隔3.5米设一道，与屋面轻钢人字屋架连接。
屋面为单层彩钢板屋面、结构层人字形轻钢屋架与立柱连接。
地面做法为原土夯实，300mm厚的C15砼地面。
5.2.4建筑用料说明
建筑采用瑰代建筑的设计手法，使用银白色复合保温材料为沿街面的立面装饰材料，采用新材料、使角新技术使该建筑的保温性能凸显，方形窗洞，横向分割等设计手段在建筑内部创造了充足的光线，解除人们在大面积空间中的压抑感。更使得建筑充满了现代气息。白墙，没有多余的构件装饰，简单高雅。背面的深色墙面与之对抗对立，形成鲜明的对比。
一、楼地面
1、卫生间地面标高应低于相邻楼地面0.02米，并从门口向地漏找0.5%坡。
2、卫生间地面设防水层沿立墙卷起，高出楼地面0.30m。①卫生间防水为双组份聚合物改性水泥灰浆；②地下室楼地面面层为水基型渗透结晶防水剂；
3、管道穿楼板时采用预埋套管法，套管高出楼面0.05m，管道与套管之间用沥青麻丝填塞严密。
二、屋面和地下室防水材料的质量标准及施工做法必须符合《屋面工程技术规范》GB50345-2004要求。
三、门窗
1、选用节能型门窗；
2、根据地区基本风压值和建筑物高度核算门窗抗风压强度；
3、各类门窗产品须有国家主管部门颁发的合格证明，防火门和防盗门产品应有消防局和公安局销售据可证；
4、门窗护角为Ml0水泥砂浆展面200，高度与门窗同高；
5、凡外墙面窗与墙身接口处必须用聚氨酯发泡剂嵌严密实。
6、冷链保鲜库气密性是确定能否作为调节气体库的关键因素，因此在气密层施工完毕后必须紧接着对保鲜库进行气密性试验。
5.3建设规模
5.3.1用地规模
项目总规划用地100000.00平方米，建筑占地面积12550.00平方米。办公用房占地面积150.00平方米，职工食堂占地面积75.00平方米，职工宿舍占地面积250.00平方米，锅炉房占地面积50.00平方米，4栋仓储库房占地面积2000.00平方米：2栋存物棚库占地面积3000.00平方米，信息系统及商品安检服务区占地面积1000.00平方米，5栋商品倒货台占地面积2500.00平方米，标准商品配送库占地面积1625.00平方米，大型停车位占地面积1900.00平方米。
绿地面积35000.00平方米；室外道路及地面硬化面积52450.00平方米。
5.3.2建筑规模，
一、项目建筑规模12950平方米，其中：
1、办公用房建筑面积300.00平方米，二层框架结构；
2、职工宿舍建筑面积500.00平方米，二层框架结构；
3、职工食堂建筑面积75.00平方米，一层彩钢结构；
4、锅炉房建筑面积50.00平方米，一层彩钢结构；
5、4栋仓储库房建筑面积2000.00平方米，一层彩钢结构
6、2栋存物棚库建筑面积3000.00平方米，一层彩钢结构
7、信息系统及商品安检服务区建筑面积1000.00平方米；
8、5栋商品倒货台建筑面积2500.00平方米；
9、标准商品配送库建筑面积1625.00平方米；
10、大型停车位建筑面积1900.00平方米。
二、室外场地部分，具体包括：
1、铁艺围墙1780米，大门2个；
2、室外道路及地面硬化面积52450平方米；
3、绿化面积35000.00平方米；
4、100m3消防水池一座。
5.3.3设备方案
本项目所用设备主要为运输货物设备。详见下表
本项目估计设备价值1000万元。
5.4经济技术指标
本次规划用地面积100000.00平方米
建筑占地面积12550.00平方米
室外道路及地面硬化占地面积52450.00平方米
绿化占地面积35000.00平方米
容积率：0.13
建筑密度：12.55%
绿化率：35.01%。
第六章 公用设施工程
6.1给水工程
6.1.1给水方式
金戈物流集散中心建设项目供水工程由莎车县供水主管道供给，需接入给水管道约220米，出口管径为￠90的PVC管。
6.1.2用水量估算
本项目供水普及率按100%计算，本项目区人口按91人计算：
1、综合生活用水量根据《新疆维吾尔自治区生活用水定额》确定，人均综合生活用水量指标采取25升／人·日
Q1=25*0.001*91=2.28立方米／日
2、绿化用水量
项目绿地面积35000.00平方米，绿化用水量指标取3.0升／平方米·日。
Q2=0.003*35000.00=210.00立方米／日
3、漏损水量漏损水量按1+2之和的10%计算。
Q3=(Q1+Q2)*0.1=21.23立方米／日
4、未预见用水量
未预见用水量按1+2+3之和的10%计算。
Q4=(Q1+12+Q3)*0.1=23.35立方米／日
5、总用水量
Q=Q1+Q2+Q3+Q4=256.86立方米／日
6、消防用水量
根据《建筑设计防水规范》GB50016-2010，本项目消防用水量按同一时间内发生火灾一处，一次灭火用水量10L/S，火灾延续时间2小时计算。
Q=10*3600*2/1000=72立方米。
6.2排水工程
6.2.1排水方式
本项目排水主要为生活污水排放可直接排入排水主管道，需接300米管径为￠225的PVC排水管道。
6.2.2、排水量
项目区内排水设施普及率按100u/o计算，污水排放系数采用0.8。
Qp=Q1*0.8=1.82立方米
6.2.3、排水体制
由于当地的雨雪水较少，因此项目雨雪水就近排入公共绿地，项目产生的污水排入主排水管网，最后排入污水处理厂进行处理。
6.3供暖工程
6.3.1、采暖热源项目供热由锅炉提供，需接入400米的供暖管道，可以满足供暖需要。6.3采暖热源项目供热由锅炉提供，需接入400米的供暖管道，可以满足供暖需要。
6.3.2、热负荷估算
项目区建筑采暖面积为16300.00平方米，根据《民用建筑节能设计标准》和JGJ26-95采暖居住建筑部分及《公共建筑设计标准体系》
维吾尔自治区实施细则确定：居民建筑热指标40瓦／平方米，本项目建筑采暖热负荷为652.00KW。
6.3.3、熟媒
本项目熟媒采用95/70℃热水。
6.3.4、供暖管网
本项目供暖供暖单位自建锅炉提供式。
6.4 电力工程
6.4.1、用电负荷估算
据电力规划规范中详细规划阶段负荷预测各项指标及自治区厅新建【2000】3l号文件的有关规定，用电指标按8W／m2·h，则时用电总负荷=8*25900.00=207.20KW。
计算变压器总容量为：se=207.20/0.92/0.85=264.96KVA.
6.4.2、供电系统
项目用电需购置一台315KVA变压器，供电可由莎车耍电力公电主管网系统接入。可以保证项目的用电负荷和后期发展用电。
6.4.3、交配电
出线线路为5路380/220V出线，统一采用地埋式。
负荷按照明、动力分别供电。对容量大、集中控制和主要负荷放射式配线直供，对分数负荷的工作点采用树干式供电。
为提高设备利用率，降低系统耗能，减少线路压降，采用在低压配电室中进行无功率补偿，使用高压进行线侧的功率因数达到.9以上。低压配电采用380/220V中性点直接接地系统，照明和电力设备由同一变压器供电，照明与电力在母线上分开，疏散用的事故照明线路与正常照明线路分开。
6.4.4 动力及照明
项目区采用发射式供电，照明设计除各建筑物内照明外，另有道路照明等室外照明项目，室外照明采用电缆直埋敷设。
6.4.5、防雷与接地装置
1）本工程经计算不单独作防雷设计。
2）接地装置
本项目低压配电系统接地系统采用“TN-C-S”系统，在电源引入配电箱后，其“N”线外作一组重复接地，利用基础内主筋作接地体，接地电阻＜4Ω，所有经过漏电开关的工作零线与保护地线应分开设置，不得混用，电源进户作总等电位联结。卫生间作局部等电位连接。
3）采用三相四线制配线，由各配电箱引接到插座及用电设备的保护接地线（PE）线，由配电箱的PE线端子板上引接。
6.4.6、综合布线
综合布线从先进性、合理性、经济性等方面综合考虑。电话及计算机网络系统的配线同一纳入综合布线。办公室内按工作区设置系统配置，每个工作区接一部电话及一个计算机终端设备。
本系统采用联合接地，接地电阻≤1Ω。在每个楼层配线间（弱电综合营区建设）内均设有接地铜棒，并引至楼内的接地体上。
6.5消防工程
金戈物流集散中心建设项目的消防系统由消火栓结合手提灭火器提供。
(1)建筑室外沿建筑周边来火器；
(2)室内设置2个手提干粉灭火器；
(3)其给水管网为环状，并有不同方向的引入进水管；
(4)消防系统用水来自消防水池。
6.6通风
采用自然通风方式、卫生间加设排气扇。
第七章 环境影响和保护措施
7.1本项目环境保护依据
项目环境保护主要依据如下法律法规
1、《中华人民共和国环境保护法》；
2、《污水综合排放标准(GB8978-1996)》；
3、《大气环境质量标准(GB3095-82)》
4、《中华人民共和国固体废弃物污染环境防治法》
5、《中华人民共和国水土保护法》
6、《城市区域环境噪声标准》(GB3096-1996)
7、《建筑施工场界噪声标准》(GBl2523-90)
8、《公共场所卫生管理条例》
7.2建设地点环境现状
金戈物流集散中心建设项目位于莎车县工业园，其北面为棉花轧花厂，南面为农用地，东面为莎车县火车西站，西面为喀和高速公路。交通方便，环境安静幽雅，周边没有大的污染源。
7.3本项目主要染污源、污染物及治理措施
7.3.1施工期
金戈物流集散中心建设项目施工过程中产生的“三废”及噪声是施工期的主要污染源。
(1)废气
施工期废气的排放源主要有地基开挖，建筑材料的运输、装卸以及堆放产生的扬尘、燃油施工机械尾气等。这些在气污染源具有流动性和间歇性，随施工结束而消失，故对环境质量影响不大，并且此部分影响主要体现在对施工人员自身韵影响。
(2)固体废物施工过程中产生的工程弃渣全部拉运至指定地点。
(3)废水施工期废水的主要来源是建筑施工废水和施工人员的生活废水。建筑施工废水一般就地泼洒，生活废水量很少，对周围环境基本无影响。
(4)噪声本项目施工过程中，噪声污染源主要包括稳定声源（如拌和、筛：分过程等）流动声源（如汽车等），施工区噪声的极限值为65-90Db(A)，工程噪声排放具有流动性和间歇性，随施工结束而消失，故对声环境质量影响也不大。
7.3.2运行期
金戈物流集散中心建设项目运行期的主要污染来源于清洗、冲厕废水；固体废物来源于生活垃圾；噪声污染来源于车辆。
1、水环境影响分析
本项目产生的污水清洗、厕所废水等生活废水，可合并纳入排污管道，对周边水体环境无直接影响。
2、声环境影响分析
本项目投产后，各主噪声基本在55-85≈Db之间。各声源中分体式空调及配电等生源经墙体隔音后，对外界环境影响较小；噪声执行《工业企业厂界噪声标准》（GB12348-90）Ⅱ类区标准：昼间：60dB（A），各边界昼间噪声叠加值均可达标。
3、固废物影响分析
本项目产生的固体废弃物主要是生活垃圾，生活垃圾集中收集后交由环卫部门处理。各类固废经合理处置后对周边环境影响较小。
本项目通过采取以上环保措施，尽量减少项目运营对周围环境的不利影响，项目的建设对环境影响不大。根据国家有关环境影响评价管理规定，建设单位应委托环保部门进行环境影响评价分析。具体环保措施按照环保部门进行的环境影响评价分析内容执行。
7.4环境保护接施
1、本项目工程实施点距离工业区较近，施工过程中的噪声并不会对周围居民造成影响。
2、项目完工后，要清场，弃±、弃渣按要求堆放在环保部门指定地点。
3、在施工区设置移动式污永、垃圾收集点，做好卫生宣传工作，并及时进行垃圾清运。
第八章 劳动安全卫生与消防
8.1劳动安全卫生
8.1.1劳动安全卫生编制依据和执行标准《中华人民共和国劳动法》
8.1.2危害性因素分析本项目主要为土建工程施工，工程规模大，存在不安全因素隐患。项目建设过程中，有可能存在和出现施工作业、施工设备、原材料、用电等方面带来的危害，因而要确保人员安全，设备安全。
8.1-3安全措施
(1)选择工程方案时，尽可能选用安全生产和无危害的原材料和设备；
(2)加强从业人员相关劳动安全教育，避免危害发生；
(3)保证供电、用电安全。采用双路电源方式供电，用电设备采用接零保护，防止触电、灼伤和贵重仪器失灵、受损，同时要有稳压，抗干扰措施，保证某些仪器检测的安全运转和精确度；
(4)对设备操作人员按照国家规定配备必要的防护器具，定期检查身体，做好专业技术人员卫生保健；
(5)建立健全相关制度，从制度上保证杜绝不安全隐患等因素。
8.2消防设施
8.2.1设计依据
1、《中华人民共和国消防法》
2、中华人民共和国公安部《建筑工程消防监督审核管理规定》
3、《建筑设计防火规范》GB50016-2010
4、各有关消防法规的要求
8.2.2概述
工程项目消防设计应严格贯彻执行国家颁布韵现行各种消防规范，以防止和减少火灾危害，贯彻“预防为主，防消结合”的方针，积极采用先进的防火技术，做到安全生产，方便使用，经济合理。
建筑物的耐火等级：根据建筑物使用性质确定房屋耐火等级为一级。
1、总图布置：各建筑物间均留有符合消防要求的防火间距，所有建筑物四周均设有环形消防通道，院内道路呈网络状，宽度>6米，满足防火要求。
2、建筑部分：根据《规范》要求，合理布置建筑物的建筑面积，各建筑物疏散走道和安全出入口按规范设置，宽度>5米。
8.2.3消防给水部分
根据《规范》要求项目区内设室内外消防。
室外消火栓用水量：20L/S。
室内消火硅用水量：20L/S。
自动喷淋22L/S。
室内外消火栓系统：
本项目消火栓室内为环状管网布置，每层消火栓布置均保证任何部位同时有两股水头到达，室外设二套地下式水泵接合器。本项目每层均设有喷淋系统，设计喷水强度为中危险级，选用三套湿式报警装置。
8.2.4防雷、接地、电气安全
第九章 节能、节水措施
9.1节能
9.1.1执行标准
l、《中华人民共和国节约能源法》和《中国节能技术政策大纲》；
2、《公共建筑物节能设计标准》GB50189-2005;
3、《民用建筑电气设计规范>JGJ16-2008;。
4、建筑采光设计标准GB/T50033-2001;
5、国务院国发(1992)66号《关于加快墙体材料革新和推广节能建筑意见的通知》；
6、固定资产投资项目节能评估及审查指南。
9.1.2节能措施
为保持能源、环境与经济的协调发展，本项目将采取以下措施，合理利用和节约能溺主要有：
l、必须使用节能型建筑材料、器具和产品；
2、采用保温隔热性能良好的墙体材料及门窗型材，以加强维护结构的保温隔热性能；建筑设计充分利用自然采光和通风，以降低单位建二筑面积能耗；
3、照明设备的选用及节能措施：照明灯具采用高光效、高显色、低眩光、长寿命格栅日光灯；目光灯采用长寿命、低损耗的电子镇流器（功率因数不小于0.95）。选用国家摧荐的节能型产品和设备，采用照／明智能控制系统来实现人工照明的智能控制，以达到最大的节能效果，实现绿色照明。同时尽量降低峰值负荷和缩短运行时间，起到最大节能效果。
4、室外照明采用太阳能路灯，既节约能源，又减少室外电缆的投资。
5、尽可能采用地面辐射供暖系统，提高建筑物的节能性和舒适性；
6、热力管道均作保温处理，减少热损失；
7、做好水、电的计量，利于管理；
8、做好设备和管道的维护、检查工作，提高设备使用效率，杜绝跑、冒、滴、漏。
9、机电、电气设备要求采用国家有关部门推广的定型节能产品。
9.2节水
9.2.1执行标准
1、《中华人民共和国水法》和《中华人民共和国清洁生产法》。
2、中国节水技术政策大纲。
3、《建筑给水排水设计规范GBJ15-88》要求。
9.2.2节水措施本项目耗水主要是生活用水。主要节水措施主要为：
1、项目建设施工中应当采用节水型工艺，建设相应的节约用水设施，并在主体工程施工时投产使用。
2、热水供应系统管线、热水管网设计要合理、温控装置和配水装置的性能要符合节水要求，减少水资源浪费。
3、安装使用节水型设备和器具，推广使用有限流装置的节水型淋浴设施、节水型水龙头、两档式节水型便器系统。
4、加强热水系统的运营管理，防止诸如管道保温层脱落，系统温控或排气装置失灵所造成的增大使用中无效冷水的排放量。
5、推广干冰清洗、微生物清洗、喷淋清洗等节水清洗技术。
6、注重绿化节水，种植耐早性植物，推广喷灌、微喷、滴灌等节水灌溉技术。
7、尽量做到水的循环使用，减少排放。
第十章 项目管理和劳动组织
10.1项目管理
10.1.1组织管理原则
本着按规划立项、按项目实施的原则，结合项目建设规模、建设特点，考虑项目从立项、设计、组织、实施到运行的长期性和系统性，建立负责人制。在经理的统一领导下，由负责人制定切实可行的实施计划，：监督项目及资金运行，以确保项目顺利完成。
企业劳动组织与管理机构的设置是否先进、科学合理，直接影响项目的效益。因此要结合项目的具体情况，合理确定企业的组织机构，编．制职工定员，核算各项劳动指标，制订培训计划。在组织机构设置上主要坚持如下几项原则：统分结合，权责对等，产权明晰，科学组织。
10.2机构设置
实行总经理负责制，下设办公室、综合部、财务部、装卸机运部、货运部、仓管部、信息部等部门。
10.3劳动定员编制
劳动定员91人，其中高层领导3人，综合部15人，财务部3人，装二卸机运部30人，货运部30人，仓管部5人，信息部5人。
第十一章
第十二章 投资估算与资金筹措
12.1投资估算
12.1.1估算依据
(1)建筑工程根据项舀的建设内容和工程量，按照当地建筑工程单位储算指标、综合定额翻参考2011年第三季度同类建筑单位造价-对比测算；
(2)主要材料价格以生产企业报价为依据，并参考市场现行价格量进行估算；
(3)设备安装费根据相关行业规定，并结合实际发生比例确定；
(4)其它费用中的下列费用取费标准为：
1建设管理费按工程费用的1.0%计取
2环境影响费按工程费用1.0%的计取；
③勘察设计费按工程费用的2.5%；
④工程保险费按工程费罔的0.3%计取；
(5)预备费包括基本预备费和价差预备费。基本预备费按工程费用和工程建设其他费用之和的5.0%计取；价差预备费根据新疆维吾尔自治区计划委员会转发《国家计委关于加强对基本建设大中型项目中“价差预备费”管理有关问题的通知》的通知（新计设标[1999]008号），价差预警费为零。
10.1.2项目总投资
项目总投资3500.00万元，其中：建设投资2700.00万元，流动资金800.00万元。
12.1.3项目建设投资
项目建设投资2700.00万元；
第十三章 效益评价
13.1财务评价依据：
(1)项目的经济评价主要依据国家发改委、建设部颁布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）、中国国际工程咨询公司编著《投资项目经济咨询评估指南》及国家财税文件的有关规定进行编制；
(2)本项目为改建项目，本项目计算期拟定为20年，其中：建设期为1年，运营期为19年；
(3)工程费用采取当年的市场价格结算，以国家有关部门的标准并适当地参考现行价格为基价进行营业收入测算，计算期内保持不变。
(4)财务基准收益率财务效益分析中财务基准收益率取定为8%
13.2经营收入和税金及附加估算
13.2.1营业收入估算：
序号 名称 单位 数量价格（元／单位） 收入（万）
1货物运输 收入 吨30000 370 1110
2仓储服务 收入m2 20000 50 100
3总计 1210
13.2.2成本估算
(1) 经营性, 成本估算
本项目经营性成本主要为物业管理费用、动力费、人工工资及福利费
①物业管理费：每年物业管趣费估算为48万元。
②动力费：每年动力费为20万元。
③人工工资及福利费：本项目劳动定员91人，福利费按工资的14%计提，则年人工工资及福利赞需259.24万元。
序号 部门 人数月 工资 年工资 年总工资 工资及福利
（元）（万元）（万元）（万元）
1高层领导328003.3610.0811.49
2综合部1523002.7641.4047.20
3财务部322002.647.929.03
4装卸机运部3020002.4072．oo'82.08
5货运部3020002.4072.0082.08
6仓管部520002.4012.0013.68
7信息部520002.4012.00'13.68
8总计91227.40259.24(2)
（2）折旧、摊销费和修理费
本项目固定资产折旧年限：建筑l程20年，设备及安装工程为10年，净残值率为5%，无形及递延资产按l0年摊销，其他资产按5年摊销。修理费按折旧额的20%估算。详见附表《固定资产折旧及摊销估算表》。
(3)其他费用
其他费用包括财务费用、销售费、经营管理费和其它制造费用等：
①财务费用：财务费用主要为项目建成后投资贷款利息及投产后流动资金贷款利息支付；
②销售费用：按销售收入的5%计列；
③管理费用：按销售收入的3%计列；
经计算，本项目总成本费用估算达产年为536.80万元，其中：固定成本468.80万元，可变成本为68.00万元。经营成本为357.67万元。详见附表《总成本费用估算表》：
13.5盈亏平衡分析
盈亏平衡点计算公式为：
BEP=
固定总成本
销售收入一税金及附加一可变成本
经计算，该项目盈亏平衡点为43.59%，当z哨量达到设计能力的43.59%，企业可以保本，项目具有一定的抗风险能力。详见盈亏平衡图。
13.6敏感性分析
经分析可知，影响本项目经济效益的主要因素有：固定资产投资、经营成本和营业收入，分析结果如下表与下图：
13.7评价小结
从上面的财务分析可知，本项目税后内部收益率为21.12%，大于行业基准税后内部收益率；税后全部投资回收期为6.52年，小于行业基准税后全部投资回收期；项目偿还能力强。投资收益率为22.4%，盈亏平衡点为43.59%，说明项目具有较强的盈利能力。通过敏感性分析可知，本项目抗风险能力较强。因此，从财务效益评价上看，本项目在经济上是可行的。
第十四章 风险分析及保障措施
14.1项目主要风险因素分析
根据建设工程的特点，项目在建设和运行过程中可能存在的风险有施工风险、经营管理风险、资金风险等。
14.1.l项目施工风险和危害
l、本项目施工风险主要来自建筑企业水平，其中包含承揽项目的建筑队伍人员素质、装备能力、施工期间的成本控制度质量管理等。
2、主要危害为工程质量不合格、工期拖延、工程造价突破预算、出现大的安全事故等，造成工程不能如期投入使用，导致项目不能正常运行，造成经济损失和负面影响。
14.1.2项目管理风险和危害，
1、本项目管理风险是指在项目提供服务和管理过程中，由于管理者的行为疏忽或管理不善，造成人员发生饮黉卫生、流行疾病以及人身安全事故；不能满足治疗及生活需要。
2、造成危害直接影响到拟建项目的声誉，导致交易人员减少、设施闲置，并影响到工作的正常开展。
造成上述风险的主要因素包括管理者的业务素质、职业道德水平和管理制度等。
14.1.3项目资金风险和危害
1、项目实施期间，物价上涨、建筑材料价格调整、设计变更、配套资金不落实，项目实施过程中管理办法和管理制度不完善、执行不严，造成工程计量超合同、材料侠应等方面的不确定性。
2、造成危害主要是工程费用的增加和资金成本的加大。
14.2保障措施
14.2.1建立强有力的组织保障
项目工程的建设和管理是一项影响面广、工作难度大、要求高的社会系统工程，项目的建设涉及多个部门。通过建立强有力的组织领导机构和统一、高效、科学、务实的管理机构和运行机制。负责全面协调项目实施过程中的各项工作，督促检查相关配套政策的执行情况，保证项目的顺利实施。
14.2.2资金保障措施
建立风险预警机制，密切关注市场建筑材料的价格变化情况，推+行工程量清单计价，将工程招标放在建筑材料市场价格较低的时间，降低工程建设费用。在建设中还应加强项目财务收支管理，节约财务支出，建立严格的财务管理制度。加快项目建设进度，要求工程监理人员对施工过程的工程量计量、结算进行全过程监控，及时解决施工过程中遇到的实际问题，及时调整工程的费用，保证工程项目建设的进行。
14.2.3工程施工保障措施
做好设备采购和工程招标工作。实行公开招标，选择资质等级高、社会信誉好，同时投标技术方案成熟、施工组织设计完善、工程报价合理的施工、监理企业参与本项目的工程建设。从源头堵住由于施工企业能力不足可能造成的风险因素。为简化程序，节约投资箱葆锰设备采购质量，建议设备采购招标由发改委进行统一招标采购。在施工过程中，按照预期制定的总进度计划，实施阶段落实。要求施工企业建立质量保证和进度控制体系，要求施工现场实现标准化、规范化、制度化，对工程进度、质量、安全实行全过程控制。
14.2.4管理保障措施
建立健全管理制度，规范工作行为，提高工作人员业务水平和素质要求。加强对管理人员和工作人员的服务培训，激励工作人员态度端正，不断提高服务质量，更好地满足广大群众的需求。
