一、本课题研究的理论和实际应用价值，目前国内外研究的现状和趋势（限2页，不能加页）

研究的实际和理论意义

实际意义：坚持政府主导下，通过引入市场化机制解决低收入住房困难群体的住房问题，有助于提高住房资源配置效率。PPP模式可以作为扩大资金来源的有力手段，实现保障性住房的有效供应。在当前加快保障性住房建设的大背景下，通过发挥私营机构的积极性，不仅可以减轻政府的财政负担，还可以实现市场结构调整，对我国房地产市场健康发展具有长远意义。此外，我国由于当前保障人群的覆盖面小，保障标准还会随着经济社会的发展进一步提高，保障性住房供需矛盾在今后一段时期内将长期存在。因此，在近期和长期内住房保障供给不足，各方主体责任缺失的情况下，研究公、私部门在保障性住房建设方面合作显得尤为重要。

理论意义：从面对市场失灵和政府失灵，PPP模式的引入，到加入中间组织的PIPP模式的提出，多渠道解决保障性住房供应问题的研究在广度已得到延伸。而保障性住房建设强调综合考虑政治、社会和经济因素，涉及公共管理和工程管理两个领域，将融资建设模式和住房社会保障问题结合分析，将区别于公用事业中公共项目PPP模式的分析思路。探讨公私合作模式应用中各方关注的产权、定价等关键问题，是在深度上对现有研究的有力补充。

国内外研究现状及趋势

住房是人类生存的基本条件。《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）提出“住房问题是重要的民生问题”，充分说明党中央、国务院高度重视解决城市居民住房问题以及当前我国住房保障制度建设的重要性和紧迫性。

保障性住房是国家保障居民通过租赁或购买满足其住房需求的综合形式，主要为廉租房和经济适用房，还包括部分地区试点的公共租赁住房等创新形式。保障性住房在国外也称为可负担住房（affordable housing），后者包含了政府主导建设的公共住房（social housing / public housing）。已有的研究在以下几方面对本课题研究有所支持：

（1）保障性住房建设相关研究

欧美发达国家在解决低收入家庭住房问题上进行了长期的实践，政府和学者在城市住房政策上的研究集中在公共住房、住房私有化、住房补贴和住房金融等方面。在中低收入阶层的住房保障方面，国内学者通过经济学理论、模型和统计数据，对经济适用房的补贴政策和供需结构进行了评价。随着国家对城市最低收入和低收入阶层住房保障力度的加强，创新保障性住房形式和提高政府住房保障能力成为研究的热点。

（2）PPP模式相关研究

公私营合作（Public-Private-Partnership，PPP）模式是公共部门和私营机构为提供公共服务，以合同方式确立的，基于风险共担和利益共享的长期合作机制（邓小鹏，2007）。国外一些学者很早就对公共部门和私营部门相互合作的模式进行了探讨，建立了比较完整的理论框架体系。《国务院关于鼓励支持和引导个体私营等非公有制经济发展的若干意见》（国发〔2005〕3号）强调，要加快完善政府特许经营制度，支持非公有资本参与各类公用事业和基础设施的投资、建设和运营。近年来，国内许多学者对PPP模式进行了研究，内容涉及理论基础、应用方式、法律框架、风险分担、定价模型等方面。

（3）国外将PPP模式用于保障性住房建设相关研究

目前PPP模式的应用范围已从传统的公用事业部门拓展到医疗、学校、住宅等领域。对于公共住房项目，PPP模式已经在西方多国得到运用（DLA Piper，2007），其中以美国和英国最具代表性。PPP模式是美国公共住房供给的主要方式（Moskalyk，2008）。英国在1999年将PPP模式应用于宜居住房（decent homes）项目中。研究表明，在项目经济性上，PPP模式能够以合理的支付水平和有效的方式实现公共部门的社会住房投资目的，通过风险的合理分担提高资金价值（ODPM，2002）。在项目建设的效率上，英国财政部调查显示88%的项目能够按时或提前完成，并且没有出现预算超支情况。尤其是PPP模式还能促成了多方共赢的局面，在各自的价值链上实现增值。

（4）国内将PPP模式用于保障性住房建设相关研究

从实践看，将PPP模式引入住房保障的渠道可以包括私营部门介入保障性住房融资、设计、建造阶段和运营阶段（田一淋，2006）。国内某些城中村或旧城改造项目已采用公私合作进行住房建设（廖俊平，2005；王政，2006）。从研究内容看，PPP模式应用可行性一直为学者们所关注。目前国内充足的民间资本和宽松的政策环境表明，国内已初步具备保障性住房PPP项目运作的前提。在不同廉租房项目适用的PPP模式类型、组织架构和运行保障方面，也有相应的研究成果（金江，2004；王乾坤等，2007）。

（5）建设项目价值链相关研究

建设项目的价值（value），应根据利益相关者的期望实现程度来衡量。从利益相关者的角度出发，尹贻林（2006）认为建筑产品的核心价值即以最优的资源配置有效地实现项目利益相关者特别是关键利益相关者的需求。价值链（value chain）的概念则源于波特关于商业竞争中的策略问题的研究（Michael Porter，1985），目前研究多集中于通过价值链分析确定企业核心竞争力和产业价值链增值环节的发掘。价值链在建设项目的应用最近几年才见于英国学者的研究（Kelly，Male，2003）：即把项目看成价值链，并将其归入价值管理（VE）的体系。Bell进一步将价值链的概念融入大型项目的管理之中。里丁建设论坛（Reading Construction Forum）将价值链与VFM相结合，指出价值链就是将VFM的理念加入链的每一个阶段，预先为项目提供增值空间。价值链在房地产领域的研究在国内主要涉及房地产企业发展战略，而国内外对于顾客价值链研究较为丰富，对顾客的感知价值进行了多指标细分（如王乃静，杜陶，2004）。

总体上看，由于缺失可循的经验，国内研究对保障性住房项目本身，尤其是其低（负）收益的特点重视不足，也没有考虑PPP模式的不同类型对项目适用性问题，在模式运作相关问题的研究上较为笼统且不全面。在价值链研究中，专门针对住房领域的应用研究较少且停留在概念框架层面上（Ashoka，2006；严斌等，2008）；对于购房者价值的研究主要目的是评价其对住房产品的满意度，没有关注住房困难群体的价值。因此，在当前加快保障性住房建设背景下，深入研究实践应用可能遇到的问题，就显得尤为重要和紧迫。

二、本课题的研究目标、研究内容、拟突破的重点和难点（限2页，不能加页）

研究目标

本课题在保障性住房PPP模式探索中借鉴丰富的普适性研究成果，探讨模式运作中涉及的模式选择，并在此基础上对影响参与主体价值实现的定价、产权分配和风险分担三个关键问题进行研究，为我国未来的住房保障建设思路提供参考，以加快保障性住房建设。

基本内容

（1）国外保障性住房建设PPP模式的应用

国外PPP理论的成熟和广泛应用为我国的PPP模式的发展提供了坚实的理论平台和可供参考的实践基础。本课题首先对国内外保障性住房的类型和供应模式进行梳理和辨析，其次对以英国、美国、加拿大和澳大利亚为代表的发达国家保障性住房项目推行PPP模式的情况进行归纳，从中提炼出国外发展战略、解决问题的思路及实施步骤。

（2）基于价值增值的PPP模式优选及组织架构

保障性住房建设项目区分于类型（新建或改扩建项目）、阶段（设计、施工、分配等）、形式（廉租房或经济适用房等），以及建设背景，呈现多维的特性。传统开发建设模式下，政府部门和保障人群都有各自的价值链。在PPP模式下，私营部门的参与会改变利益相关方的价值实现和整个价值链系统。价值分析的目标，是在保证政府和私营机构价值（需求的满足）实现的前提下，使保障人群的价值最大化。

本课题将首先构建保障性住房PPP项目的多维度模型；其次在对项目价值进行界定和利益相关者价值分解细化后，对比私营部门介入前后的价值链及其变化；此外，以价值增值为判定条件构建不同维度下私营机构最佳介入方式或适用类型的选择框架；最后，在我国现行的法律和制度环境下，构建我国保障性住房PPP项目实施的、公私部门及民间组织共同参与的组织架构。

（3）保障性住房PPP模式的价值分配：定价与补贴

在传统的住房建设中，以开发商为代表的私营机构只追求的经济价值的最大化，自然与政府部门和保障人群的价值链系统相脱节。PPP模式使经济价值和社会价值在三者之间重新分配，定价与补贴的目的就在于使私营机构的经济价值的实现长期化，在其短期价值削减的同时获得社会价值，同时使政府保障目标落实和保障对象安居这两种价值得以实现和增加。

本课题在分析保障性住房的供需基础上，充分衡量中低收入人群的支付能力、政府的补贴和优惠政策，并保证私营机构的合理利润，探求PPP模式下保障性住房的价格形成机理（基本原理见图1）；以最大化满足各方需求为优化目标，制定出合理的定价标准、调价方法和补贴机制。

（4）保障性住房PPP模式的价值保障：产权分配

在法律和制度经济学中，产权具有一定的社会功能，可以保护占有主体的利益，规范、约束主体的经济行为，提高保障性住房供给效率。PPP项目在采用项目融资进行建设时，投资主体的复杂性使其必然会遇到产权分配问题，从而影响各自即期或未来价值获取的能力。本课题将以优化项目利益相关者价值链为目标，通过对多种产权分配方式的比较，确定出合理的产权分配方式，并分析PPP项目所有权的权能构成和让渡。

（5）保障性住房PPP模式的价值链稳定性：风险分担

引导私营部门参与保障性住房建设的出发点，是将住房问题通过社会化方式解决，以缓解政府住房供给不足突出的矛盾，实现永续保障的目的。风险分担在合同及采购战略中居于核心地位（邓小鹏，2008）。对于微观层面的项目而言，各方承担的风险通过期望收益和防范成本影响其获得的价值；对于宏观层面的模式而言，风险的合理分担能够维持保障PPP模式三方的长期稳定合作，实现各自价值。本课题将确定保障性住房PPP项目的风险因素，进行风险分担的分析，讨论影响公私部门谈判结果的因素；最后建立风险分担框架，并设计保障性住房PPP项目的风险分担模型。

（6）政策建议

分别针对上述五方面的研究，给出应用PPP模式, 推动保障性住房建设的政策建议，包括国内PPP模式的推行方式；公私部门合作的最优类型；项目运行中各参与方的角色定位；定价谈判需要注意的问题；不同经济环境和项目形式下的合理补贴模式；产权分配的原则；吸引私人参与保障性住房建设的最佳风险分担方式。

拟突破的重难点问题

（1）总结国外保障性住房形式及建设模式的演变历程，提炼其公共住房项目应用PPP模式的发展战略、解决思路及实施步骤。

（2）分析保障性住房建设PPP项目的利益相关者在不同类型和阶段下实现各自价值的需求，形成的价值链或价值网，研究价值增值判定的定性或定量化解决方案。在此基础上，给出优选保障性住房项目PPP模式的适用类型的分析框架。

（3）以价值增值为目标，通过博弈模型的建立，分析PPP模式下的保障性住房的价格形成机理；研究PPP模式下保障性住房的产权分配问题；设计保障性住房PPP项目的风险分担模型。

创新点

（1）探寻国外保障性住房项目PPP模式的运用规律。欧美发达国家在引导私营部分参与保障性住房建设领域积累了丰富的实践经验，对我国开展试点项目的指导意义很强。因此需要理清国外在该问题上的解决思路、发展战略及实施步骤。

（2）运用价值链理论研究保障性住房PPP模式。保障性住房项目价值分析所考虑的重心，在于保障群体价值的增值以及各方主体价值获得的均衡，区别于一般的住宅项目和商业地产项目。价值增值这一判定不同类型和阶段保障性住房建设适用的PPP模式的依据，同样有助于解决定价、产权和风险问题。

（3）研究PPP模式下保障性住房的定价与补贴。在PPP模式下，住房价格（租金）形成不同于当前的政府指导价或政府定价。只有明晰影响定价的因素和价格形成机理，才有可能有效地吸引私营机构的参与。本课题将对多方博弈下的价格形成机制及定价模型进行系统研究。

（4）研究PPP模式下保障性住房的产权分配。由于PPP项目在采用项目融资进行运作时，投资主体复杂性所带来的产权分配问题，直接影响了收益的分配和上市交易或未来的移交（转让）。本课题将结合我国国情确定分配比例或原则，明确PPP项目所有权的权能构成和让渡。

（5）系统研究保障性住房PPP项目的风险分担。尽管方法比较成熟，但是对于PPP模式应用在保障性住房建设的特殊项目风险，系统的研究不足。本课题将通过识别风险因素，建立风险分担框架并设计风险分担模型。

三、本课题的研究思路和研究方法、计划进度、前期研究基础及资料准备情况（限2页，不能加页）

研究思路

总结国外的做法是研究的基本前提。在此基础上，保障性住房的多维特性，使得我们应首先确定保障性住房PPP模式的适用类型的选择框架，并尝试从各方联结的价值链出发设计PPP模式的组织架构，分析运行机制。

在核心研究问题选择上，考虑到国内外目前对PPP模式的研究既涉及宏观层面（环境层面）的制约因素、组织机构、法律框架等，也涉及微观层面（项目层面）的资金价值分析、合约设计等方面，由于能够实现营利是私营部门介入的动机，明晰的产权是私营部门介入的基本保障，合理的风险分担则是私营部门介入的战略保障，因此本研究针对我国当前现状，专门以实现价值链系统稳定增值为目标，选择价值分配、价值保障和价值链稳定这三个影响私营部门介入的关键因素为重点研究内容。

研究方法

本课题将以多种理论为基础，综合运用定性和定量分析相结合进行研究。定性方法方面，主要应用理论分析法构建保障性住房PPP项目实施的组织架构，并对各方之间的权利义务关系进行界定。应用案例研究法总结归纳保障性住房若干维度下私营机构介入的方式或适用类型；构建适合中国国情的保障性住房采用PPP模式的组织架构。定量分析方面，收集相关数据对保障性住房项目PPP模式的适用类型、风险因素进行分析和评价；应用博弈论模型研究定价机制和风险分担问题。

进度计划

本课题计划3年：

2009.8~2010.12 完整收集文献资料和实证数据，初步完成调研报告，完成3篇论文的初步框架；内容是有关保障性住房PPP模式的定价与补贴、保障性住房PPP模式的产权分配以及保障性住房PPP模式的风险分担；

2011.1~2011.12 完善以上2篇论文，完成完整的调研报告；

2012.1~2012.3  完成3篇学术论文；

2012.4~2012.7  整理各种反馈信息，完成结项研究报告。

前期研究研究基础

本课题负责人及主要成员长期以来一直与课题相关的建筑经济学、PPP模式、价值链的教学和科研工作，具有坚实的研究基础。

负责人2006-2008年主持了建设部软课题“PPP模式下项目的政策规制及合同设计研究”，2007-2009年还主持了建设部课题“PPP项目产品定价模型及监管机制研究”，发表了一系列有关PPP模式的学术论文，如“PPP模式在香港基础设施建设中的应用研究及其启示”获2007-2008年度“全国建筑经济优秀论文”奖，并完成了“PPP项目风险分担及对策研究”博士论文，在PPP模式的理论和应用方面积累了较好的研究基础。同时承担和参与一系列与房地产和住房保障相关的课题，包括2008年横向课题“江苏、浙江、广东三省房地产业及房地产企业发展比较与对策研究”、2008-2009年“完善住房制度促进房地产市场健康发展研究”、2008年的“当前我省住房保障制度落实现状、问题对策研究”、2008-2009年省政府决策咨询研究课题“完善住房制度促进房地产市场健康发展研究”。

课题主要成员承担和参与了一系列与课题相关的重要课题，如国家留学基金委资助的“Contract Design and Management for PPP Method in China”，并发表了多篇相关论文，其中“基于VFM的PPP项目绩效管理研究”获得校优秀博士论文基金资助。课题组成员多次参加关于住房保障的调研工作，许多建议为政府决策部门所采用，产生了良好的社会效应。

资料准备情况

课题团队长期从事与该课题相关的研究，科研经验丰富，能力较强，并能保证有足够的时间和精力完成本课题。相关课题的调研和研究为本课题研究提供了支持，例如有关PPP的课题研究、省房地产业和住房保障的相关调研与本课题研究直接相关，具有较充分的前期准备。目前研究思路和框架已经完成，研究方法可行，主要数据收集有可靠来源。

四、本课题研究的中期成果、最终成果，研究成果的预计去向（限800字）

中期成果及最终成果

3篇高水平的学术论文，内容为保障性住房PPP模式的定价与补贴研究、保障性住房PPP模式的产权分配研究以及保障性住房PPP模式的风险分担研究，分别就在保障性住房那个中应用PPP模式的定价问题、产权分配问题和风险分担问题依据前期的调研做理论和应用分析。本课题的最终成果为研究报告。

研究成果的预计去向

本课题通过深入研究取得的相应成果，不仅对相关学科的融合可以创造一定的理论和实践积累，而且能够尽快跟踪到国际学术前沿，拓宽PPP等私人参与模式和价值链等组织理论的研究视角，并将之用于指导中国目前保障性住房的快速建设和有效发展，有重要的现实意义。本课题的研究成果能够为我国国家和地方政府制定更好的住房保障政策，并为相关的宏观政策和住房市场战略提供重要的理论支持和政策设计方案。